深圳樓市調查:“拆遷”概念成爆款

  證券時報記者 吳家明

  對于深圳樓市而言,除了優質學位房是“經久不衰”的話題,在城市更新和棚改不斷推進的背景下,“拆遷”概念也是市場一大熱點,也備受投資者的青睞,一些老舊小區的房子甚至因此賣出比周邊高層住宅還貴的價格。不過,城市更新和棚改仍在大力推進,嚴厲的監管也隨之而來。

  “每平方米接近7萬元,這套房子的價格已經不算很高了,拆了以后按照建筑面積1:1.3賠償,肯定賺很多!标惤浝碓谕扑]相關房源時顯得很興奮。記者在布心花園片區調查時發現,其實早在七、八年前布心花園就已經開始傳出城市更新的消息,隨后也有房企開始進駐。今年年初,《2020年深圳市城市更新單元計劃羅湖區第一批計劃》(草案)公示了兩個居改項目,其中一個就是布心花園一、二、四區城市更新單元,而目前整個布心花園放賣的房源并不多,周邊的高層二手房價格在每平方米5.5萬元左右。

  而在福田黃木崗片區,華富村東、西區的棚改項目已經進入建設階段,而華富北片區則仍維持原狀,居民希望改造的呼聲很高。今年5月,公開信息顯示正在推進的華富北片區棚改工作,目前意愿征集同意率已超雙95%,即95%以上戶主已同意棚改,且同意面積超過總建筑面積95%。這時,“準拆遷”概念似乎變成了“拆遷概念”,記者發現目前該小區放賣的二手房房源并不多,一些房源的掛牌價甚至超過每平方米12萬元。而在去年8月,該小區實際成交價還在每平方米7.5萬元左右,隨著棚改消息的不斷推進,該小區的價格在最近幾個月水漲船高,今年3月的成交價已經接近每平方米9萬元!包S木崗片區,今年不出意外就會拆,實打實!痹诓稍L過程中,房產中介常把這句話掛在口邊。

  “有很多投資者專門盯著好地段的老舊小區甚至是城中村的小產權房,就是押注拆遷帶來的高回報率,但要注意的是這些投資者并不是要等到房子拆遷完成后賠償新房,因為這樣等待的時間太長而且不確定性太高,會帶來資金壓力。只要有棚改或房企入駐的消息傳出,這些投資者立馬就提高價格拋售房子,愿意接盤的人不在少數!标惤浝砣缡钦f,“老舊小區從傳出城市更新或棚改的消息,到最后立項開拆,至少也要好幾年的時間,一般賭拆遷的投資者不會等那么長時間!

  在羅湖區木頭龍,記者看到木頭龍小區更新項目終于動工建設,但市場信息顯示,早在2007年益田集團就進駐木頭龍,開展前期改造意愿征集工作。2010年,木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區共8個深圳老舊小區,成為深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區改造項目。10年過去,上述8個項目當中仍舊有多個小區改造停滯不前。

  城市更新和棚改在深圳可謂“多點開花”。合一城市更新集團提供的數據顯示,2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個,計劃公示112個。今年年初至5月31日,計劃公告34個項目,計劃公示31個項目。對于深圳許多老舊小區來說,棚改的熱情同樣高漲,例如福田蓮花街道的景田西、景田南小區居民此前自發啟動棚改意愿征集。在一些區級住建局網站和房產論壇上,記者發現咨詢或要求棚改的小區居民更是絡繹不絕。

  如果所有老舊小區都被打上“準拆遷”概念,不僅價格變動幅度變大,更會在一定程度上擾亂市場秩序。近日,福田區住建局發布《關于嚴禁舊住宅區借“棚改”概念炒作二手房價格的通知》!锻ㄖ分赋,維護棚改計劃的嚴肅性,未經官方渠道發布的“納入棚改計劃”信息為不實信息;嚴厲打擊擾亂房地產市場秩序的行為。嚴禁業主、物業服務企業擅自在小區張貼有關“棚改”橫幅、進行意愿征集。嚴禁中介機構、物業服務企業、業主等擅自散布舊住宅區納入棚戶區改造計劃的不實信息,炒作和哄抬房價。嚴禁自媒體借“棚改”概念炒作、哄抬房價。根據深圳市房地產調控領導小組辦公室印發的《關于開展房地產市場專項治理的工作方案》,對掛牌價明顯高于近期市場成交均價,或明顯偏離舊住宅區住房價值的房源,該局將第一時間介入查處,要求有關房源“下架”;對網絡媒體等發布虛假信息、捏造和散布不實言論的行為,協調有關部門及時調查處理、追究相關責任。

  居民期盼棚改和城市更新的熱情高漲,但真正能夠實施的項目卻不多,特別是棚改項目。深圳市住建局近日透露,棚改已開工項目6個,完成計劃備案的項目7個,還有一批項目在開展前期工作。不過,公開信息顯示,深圳正開展《關于加強棚戶區改造工作的實施意見》的修訂,重點將從細化棚改政策適用范圍、完善搬遷安置補償獎勵標準、引導社會資本參與等五大方面完善,另外地價修正系數的調整工作也在推進中。

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